Giulio Orsi – Consulente Pratiche Edilizie

Laureato nel ’67, svolge attività di progettazione e direzione lavori presso una grande impresa milanese fino al 1974, quando partecipa ad un concorso ed entra come dirigente nel Comune di Milano. Collabora alla stesura della Variante al PRG degli anni ’80, sviluppa alcuni progetti di edilizia residenziale pubblica diventando nel 1997 Direttore del Settore Edilizia Privata. Dal 2003, con il pensionamento, inizia la collaborazione con l’Ordine per lo Sportello dedicato alle problematiche edilizie.

Una solida esperienza dunque negli uffici del Comune, spesso per chi non li frequenta quotidianamente, fonte di ansie riguardo alla reperibilità delle informazioni necessarie  e dei relativi interlocutori.
Chi di noi non ha trascorso interi mercoledì mattina in preda allo sconforto di non venire a capo del proprio problema, tra il terzo, poi il settimo quindi nono piano degli uffici di via Pirelli, per cercare di completare la pratica magari di una semplice DIA tra gli uffici di Urbanistica, Piano Regolatore, Beni Ambientali e piccole o grandi Opere, protocollo etc.

L’architetto Orsi risponde volentieri alle nostre domande, sollecito. Nei sei anni di esperienza dello sportello ha potuto ricevere oltre 400 iscritti, interrogato sui più diversi aspetti della materia.

-    Gli proponiamo di elencare  una sorta di hit parade degli argomenti prevalenti affrontati. Nell’ordine:

•    Qualifica degli interventi
•    Sottotetti
•    Procedure
•    Difformità tra autorizzato e stato di fatto
•    Cambi di destinazione d’uso
•    Varianti
•    Documentazione esistente (atti di fabbrica)
•    Cambi d’uso
•    Serre – soppalchi
•    Risposte a diffide


-    In merito alle prime due questioni ci racconta la sua esperienza:

Uno dei problemi –ci dice- che si presenta più spesso e che crea sovente dubbi interpretativi è quello relativo alla qualifica degli interventi.
Pur non essendo cambiata sostanzialmente la definizione dei vari interventi edilizi sull’esistente a partire dalle definizioni dell’art. 31 della L. 457/78, dell’art. 3 del DPR 380/01 e dell’art. 27 della LR 12/05, sussistono sempre alcuni dubbi o incertezze sulla corretta qualifica di un intervento.

Queste situazioni sono particolarmente delicate quando si tratta di stabilire se l’intervento comporti il pagamento o meno di oneri di urbanizzazione.
I dubbi maggiori si riferiscono, infatti, agli interventi che si collocano tra il “risanamento” e la “ristrutturazione”.  La stessa ristrutturazione intesa come intervento che preveda la demolizione e ricostruzione è, molte volte, assimilato alla nuova costruzione non solo per quanto concerne il pagamento degli oneri ma anche per tutte le altre implicazioni che il concetto di “nuova costruzione” comporta.

Altro argomento molto gettonato è quello dei sottotetti:
L’argomento “sottotetti” ha attualmente esaurito la forte richiesta sorta con le varie Leggi Regionali ma è ancora oggetto di qualche dubbio interpretativo.
Superato infatti il primo e fondamentale esame della Commissione Edilizia si possono presentare problemi per la verifica regolamentare, in particolare per le altezze interne. Non sempre, infatti, le esigenze estetiche riescono ad essere coniugate anche con il rispetto delle normative e, naturalmente, viceversa.
Altro motivo di possibili problemi è costituito dalla eventualità di una modifica dell’altezza del fabbricato che comporta una serie di verifiche tra cui quella del rispetto del calcolo della superficie dei cortili, modalità non sempre agevole e di complessa attuazione.

-    Gli chiedo quale sia a suo avviso il livello di preparazione degli interlocutori, che presumo prevalentemente composto da giovani laureati alle prime esperienze:

Nonostante la giovane età degli iscritti che usufruiscono del servizio – ci dice l’arch. Orsi- si nota una buona preparazione professionale di base.
Tale situazione è più facilmente riscontrabile in giovani architetti che hanno già maturato, seppure brevemente, esperienze dirette di progettazione.
Problemi comuni a giovani e non più giovani iscritti sono dovuti prevalentemente alla complessità delle normative e alla loro interpretazione. Compito non agevole in quanto a sua volta anche da parte delle Amministrazioni pubbliche non sempre si riscontra un comportamento univoco nell’interpretazione di norme e regolamenti.

-    Quali le difficoltà di questa esperienza da ‘sportellaro’:

Una delle situazioni in cui mi sono trovato alcune volte (poche fortunatamente) e che mi ha messo in difficoltà è quando un giovane collega mi chiede cosa deve fare, cosa deve leggere, dove deve andare per fare e presentare un progetto edilizio.
La premessa, in genere, è che finora si è sempre occupato di arredamento.
In queste situazioni sono in grado di fornire naturalmente delle informazioni ma mi rimane sempre il dubbio di non essere stato in grado di trasmettere la complessità del procedimento nel suo insieme.
In particolare temo di dimenticare qualche informazione che io posso ritenere scontata ma che così non è. 

-    Ma significa che la preparazione tecnica non è adeguata?

Non parlerei di preparazione tecnica ma di una indispensabile formazione “sul campo” che costringe continuamente a confrontarsi con altre discipline, quelle giuridiche in primo luogo, che sono in continua evoluzione.

-    Il nostro colloquio a questo punto si concentra sull’aggiornamento della formazione in relazione alla normativa, in particolare riguardo alle circolari interpretative del regolamento edilizio:

Per quanto riguarda l’aggiornamento della formazione relativamente alla continua evoluzione della normativa ritengo estremamente utile che tutte le novità legislative e procedurali vengano tempestivamente segnalate. Si potranno inoltre monitorare le principali iniziative delle Amministrazioni che, generalmente, si attuano attraverso circolari interpretative.
Non si dovrebbe escludere la possibilità di esplicare anche un’azione di stimolo verso quelle strutture che si dimostrano meno sensibili di fronte alle nuove esigenze di informazione del mondo professionale.

Salutiamo l’architetto Giulio Orsi ringraziandolo per la disponibilità, riproponendoci ulteriori approfondimenti anche a seguito di eventuali quesiti proposti dai lettori, che possono scriverci a:
comunicazione@ordinearchitetti.mi.it

Ricordiamo a tutti che per poter usufruire della scienza del nostro consulente  arch. Giulio Orsi in merito alle tematiche relative a pratiche edilizie è sufficiente prenotare l’appuntamento in Segreteria per i giorni preventivamente fissati e indicati sul sito.