Milano 2011: misure per la costruzione della metropoli

Ci aspettavamo grandi effetti speciali per la presentazione del dossier preparato grazie all’imponente lavoro del sistema Mapping di georeferenziazione dei dati relativi alle trasformazioni del territorio milanese, incrociato con i dati statistici e i sistemi di elaborazione del Cresme.
Dovremo invece aspettare ancora che sia disponibile l’accesso in rete che, come ci ha raccontato Cecilia Bolognesi, responsabile scientifica della sezione, ci permetterà finalmente di navigare attraverso il mare di informazioni che da qualche anno il gruppo di ricercatori da lei presieduto sta elaborando. Questione di giorni, ci assicura.

Nel presentare la giornata di studi proposta da Assimpredil presso la sua sede milanese, Roberto Mangiavacchi riferisce come i dati presentati siano un'elaborazione degli strumenti urbanistici messi a disposizione dall'Amministrazione Comunale a partire del progetto Miporti, nato 10 anni fa, che dunque ringrazia nella figura dell’assessore Masseroli, presente.

È la prima volta, continua Mangiavacchi, che si tenta di dare una risposta quantitativa al rapporto domanda/offerta in relazione al patrimonio immobiliare milanese.
E-mapping nasce nel 2007 proprio col proposito di rispondere a questa domanda, attraverso un lavoro di georeferenziazione dei diversi dati disponibili: non con intento statistico dunque, ma analitico.
L’incontro con il CRESME per l’elaborazione del rapporto, trattando di dati dinamici, costituisce un lavoro in progress, visualizzabile in un futuro assai prossimo attraverso una mappa interattiva su cui convergono i dati in continuo mutamento.

Nel Citare un'indagine Mc Kinsey, dedicata al potere economico delle città (cfr. Global cities of the future, ndr), sottolinea come, per aver accesso al club delle città cosmopolite, sia fondamentale la dimensione. Milano è l’unica città italiana che appare tra le 600 città analizzate in qualità di città globali.

Passa quindi la parola all'Assessore all’Urbanistica uscente Carlo Masseroli, che stravolge la scaletta degli interventi per motivi elettorali.
Premette di non aver preso visione del rapporto, ma incalza, nel suo modo come sempre schietto e anche po’ rustico, riguardo la questione posta dal convegno.
“Voi vi siete posti una domanda che vi interessa personalmente, essendo investitori in queste dinamiche.
Il PGT e la sua flessibilità rischia –dicono i detrattori- di indurre costruito senza necessità.
Io rispondo: non è l’Amministrazione che dà risposta, ma siete voi che ve la date.
Nel 1980, con il PRG,  si è voluto dare dei limiti, e il risultato si è visto.
È dunque più efficace che siate voi che costruite a stabilire cosa serve, e ricerche come queste garantiscono che si farà quel che è utile.”
Incalza: “Noi aboliamo le destinazioni, perché siate voi a stabilire quali servono. Il PGT si fida, per questo si intitola ‘Milano per scelta’: la gente sceglie Milano se la rendiamo attrattiva come città: l’housing sociale è un tema indiscutibile. Ma questa è la prima delle necessità, per renderci ricettivi.
Non so quanti abiteranno domani Milano: dipende da noi, da voi.
Queste vostre domande sono quelle del PGT: solo la condivisione e la corresponsabilità tra noi lo rende attuabile”.
Saluta e riparte per altri banchetti elettorali.

È dunque Lorenzo Bellicini, direttore del CRESME (Centro Ricerche Economico Sociali sul Mercato per l’Edilizia e il Territorio) ad entrare nel vivo della giornata, premettendo come questo rapporto di ricerca abbia, grazie al lavoro del sistema Mapping, un dettaglio eccezionale.
Le trasformazioni del mercato di questi ultimi 3 anni sono state sorprendenti, e per questa ragione il modello e-mapping è di grande attualità.
I dati OSMI (Organizzazione Servizi per il Mercato Immobiliare, ovvero Borsa Immobiliare della Camera di Commercio) per esempio, non accontentano più, e nella prossima edizione annuncia che verranno presentati anche dati relativi agli indici di valutazione economica degli immobili in relazione alla richiesta, più che al valore stimanto dell’immobile stesso.
I dati su cui hanno lavorato si articolano tra comuni dell’hinterland e Milano, suddivisi a sua volta nelle 83 sotto zone definite dai n.i.l. introdotti dal nuovo PGT.

Un cappello molto articolato è sviluppato riguardo i dati demografici, in buona parte già noti.
La Provincia è cresciuta demograficamente del 6% in 9 anni, con un saldo di nascite pari al 15% rispetto al saldo migratorio, di cui si sottolinea l’aspetto metropolitano del ciclo, rispetto a quello comunale degli anni ’60.
Ciò tende a definire una riconfigurazione della domanda, con conseguente ulteriore segmentazione tipologica dell’offerta.
Il dato significativo è che il nucleo famigliare –che definisce in modo diretto il numero di alloggi della domanda- è variato in modo eccezionale, crescendo percentualmente rispetto al numero di abitanti. Oggi infatti una famiglia si connota con una media di 1,9 componenti.
La crescita del numero di famiglie si dimezzerà, nel futuro, in rapporto al numero elevato di famiglie anziane (sopra i 75 anni), oggi già al 20%, che invece alimenta la domanda di servizi e soprattutto la sua integrazione nella costruzione.

Il mercato immobiliare, cresciuto fino al 2006, è calato, per quanto riguarda il comparto residenziale, del 30% (da 59.000 a 42.000 nuovi alloggi/anno).
Molto peggio per il mercato non residenziale, con un calo tra il 2006 e il 2010 del -46%, il cui picco spetta agli uffici, con un -53%.
Il legame con il quadro economico del Paese è evidente, sottolinea Bellicini.
La debolezza della crescita economica segna un -5 del PIL nazionale, ma che si traduce in  un -6,5 in Lombardia.
Rispetto all'attrattività di cui Masseroli accennava, siamo lontani dalla situazione, pur molto differenziata, Europea. Parigi cresce perché convincente nel suo modello economico, diventando un'area d'investimento internazionale, che nella competizione territoriale non è cosa di poco conto.

Riguardo agli investimenti compiuti, su 14,4 miliardi di Euro del comparto complessivo, quasi il 70% va nel recupero del patrimonio esistente, di cui il 23% residenziale.
Il mercato del lavoro è invece per il 47% costituito da addetti stranieri, di cui 12% titolare.
La sostenibilità sociale ed ambientale, conclude, passa attraverso la riqualificazione urbana, e la sua offerta oggi già muove il mercato.

Aprendosi gli interventi del pubblico, Claudio De Albertis sottolinea come fino a 2 anni fa vi era un trend del +15% di nuovo costruito, oggi impensabile, anche a causa della forte limitazione di accesso al credito bancario.
Il 7% della popolazione vuole cambiare abitazione, e la localizzazione dello sviluppo demografico fa dire che a Milano non è tempo per grandi interventi, a differenza di Roma. E anche che la tendenza alla mobilità in riferimento alla maglia infrastrutturale è determinante, in quanto la localizzazione è il valore che prevale nella scelta della casa. E pone alcune questioni a riguardo.
Quanto la domanda si riversa sul nuovo e quanto sul patrimonio esistente?
E ancora, l’housing sociale, che è un'offerta ancora da venire, è orientata a fasce medie e medie basse, ma non può essere la risposta alla fascia del welfare. Chi si farà carico di queste?

I tassi di decrescita del non residenziale a -50% va messo a confronto con l’attrattività della città di cui parlava l’Assessore. Che fare a riguardo? Se questione legata alle infrastrutture, bisogna misurarsi su un parametro di densità diversa, di cui alla Biennale 2008 erano ben rappresentate le diversità tra città europee e città globali. Esse erano rappresentate attraverso un diagramma tridimensionale della loro densità, da cui emergeva evidente la bassa densità di Milano.
Ma la attrattività è legata anche ad altri fattori, tra cui la formazione, da noi considerata eccellente. Ma non basta a trattenere la popolazione che la compone. A suo avviso, non bisogna adottare logiche pauperistiche, bisogna trattenere l’eccellenza, poiché chi vale verrà retribuito adeguatamente.
Infine definisce il Terziario e il commerciale del nostro territorio di basso livello, sollecitando le necessarie infrastrutture, di cui le città internazionali sono dotate.

Marco Dettori, operatore, membro della giunta Assimpredil, parla di saturazione degli interventi anche a causa della mancanza di credito finanziario, sottolineando la necessità di patrimonializzazione.

Gloria Domenighini, direttore Assimpredil, sottolinea l'opportunità di introdurre ed elaborare l’indotto della green economy nel prossimo rapporto.

Luciano Caffini di lega Coop abitanti, parla dei cicli immobiliari in relazione alla crescita dei Comuni senza logica metropolitana. Cerca e sollecita maggior relazione tra dati urbanistici e di reddito.
Il social housing è in crescita progressiva, concordando con De Albertis sul fatto che non possa essere legato a difficoltà di reddito.

Cecilia Bolognesi sottolinea come gran parte delle trasformazioni di cui si è parlato sono legate a aree dismesse, quindi senza erosione di suolo.

Roberto Mangiavecchi torna sul tema dell'attrattività cittadina, sottolineando come molte società internazionali orientino la scelta di localizzazione attraverso le ricerche di cui diceva, in cui bisogna dunque essere presenti.
Per questo gli strumenti urbanistici devono consentire nuovi insediamenti attraverso gradite agevolazioni fiscali: è indicativo, a suo avviso, che a Milano gli oneri di urbanizzazione non residenziali siano altissimi. Suggerisce dunque di partire da qui per attrarre realtà produttive internazionali, come inizialmente auspicato dall’Assessore.

In chiusura è ancora Claudio De albertis, che afferma come l’attrattività della città non sia determinata dalle aziende ma dalle persone.
A Parigi, per fare un esempio facile, è possibile trovare subito casa, muoversi con facilità, avere a disposizione servizi 24 ore al giorno.
A Milano, al di là del dato demografico, la tendenza sembra a morire, anche perché se ne limita ulteriormente la vivacità, mentre invece non ci dovrebbe essere la paura del fare.

Per Expo, la città a suo avviso dovrebbe diventare un porto franco, e con le agevolazioni fiscali che ne discendono finanziarsi l’evento. Pone ragionevolmente la necessità della certezza del finanziamento delle opere infrastrutturali: i conti non tornano, mancano 10 miliardi al PGT per compierle.
Bisogna smettere, a suo avviso, di pensare a Expo come opera salvifica, bensì ricondurla alla sua reale natura: una Fiera Campionaria, a prescindere dal tema, di cui per altro nelle Expo passate nessuno si è mai preoccupato.
Il sito Expo sarà 460.000mq di slp, e l’asse Milano/Malpensa è una scommessa che va proiettata al futuro.

Appuntamento aggiornato quindi, speriamo a breve, e con possibilità di facile accesso per tutti gli addetti ai lavori, all'apertura del sito di E-Mapping.

Francesco de Agostini