Rebuild

Green building, conviene: per risparmiare e per valorizzare

Dimostrato da uno studio sul mercato statunitense:  il green retrofit non solo fa risparmiare, ma migliora la redditività dell’investimento immobiliare

Con il retrofit si risparmia e si valorizza anche l’investimento immobiliare. Giunge a questa conclusione un recente studio sul mercato statunitense che ha voluto fare chiarezza sui ritorni del retrofit confrontando i ritorni tra immobili “green” (certificati LEED) e immobili non riqualificati. Lo studio conferma quindi quello che si sapeva: alcuni interventi permettono di fare risparmi consistenti in termini energetici, ma aggiunge un elemento nuovo. È statisticamente provato che esiste una relazione tra quanto l’edificio è “green” e il suo valore sul mercato in termini di affitti e di rendita finanziaria. Si calcola un risparmio energetico fino al 35%, un aumento della quota di affitto effettivo dal 6 all’8% e del prezzo di vendita pari all’11-13% rispetto a immobili simili non riqualificati.

Questo sarà uno dei temi di RE+build, la convention nazionale dedicata alla riqualificazione e gestione sostenibile dei patrimoni immobiliari che si terrà a Riva del Garda dal 17 al 19 settembre e a cui parteciperà come relatore anche Nils Kok, uno dei maggiori esperti a livello internazionale di economia del green retrofit. Kok ha sviluppato lo studio sugli immobili retail costruiti prima del 1990 in 14 stati degli Stati Uniti dove si riscontra il maggior numero di proprietà rinnovate.

I risultati finanziari del retrofit sono quanto emerge dall’anticipazione di questo studio che verrà presentato integralmente nella convention rivana: il retrofit conviene all’ambiente, conviene a chi usa l’immobile (e paga le bollette), ma conviene anche all’investitore. Infatti, adeguare gli edifici alle attuali esigenze di ecosostenibilità permette da un lato di risparmiare risorse ambientali ed economiche, dall’altro di aumentare le rendite immobiliari grazie agli affittuari che sono maggiormente disponibili a pagare affitti più elevati a fronte di bollette ridotte e maggiore comfort ambientale.

“L’aspetto più interessante è il fatto che lo studio non ha affrontato il tema sull’investimento nei nuovi immobili, ma su edifici già esistenti e che hanno almeno  20 anni – afferma Thomas Miorin, direttore Habitech. Si tratta cioè di una conclusione che è significativa proprio per il nostro mercato italiano in cui la stragrande maggioranza degli interventi sugli edifici andrebbe fatto sull’esistente e non sul nuovo. Insomma sembra un paradosso, ma il futuro dell’economia immobiliare è nel passato”.

La convention rivana dedicata a progettisti, operatori del real estate e dei fondi di investimento immobiliari, Energy Saving Companies, banche e casse di credito cooperativo, pubbliche amministrazioni e associazioni di categoria, nonché facility manager, è il primo appuntamento italiano interamente rivolto a questi temi e porterà per la prima volta nel nostro paese esperti mondiali sull’argomento, chiarendo non solo il concetto di retrofit ma anche le tecniche e le buone prassi già adottate in giro per il mondo, sia sul patrimonio privato che su quello pubblico. Il retrofit o la riqualificazione di un edificio prevede di operare a livello tecnologico, strutturale e gestionale per far raggiungere una nuova o superiore qualità prestazionale alle costruzioni esistenti. Non si tratta solo di razionalizzare i flussi energetici che intercorrono tra il sistema edificio e l’ambiente esterno, ma anche di istituire buone prassi gestionali che migliorino la qualità dell’ambiente interno.

“L’Italia conta su oltre 2 miliardi di edifici da riqualificare. Solo gli immobili presenti nell’Unione Europea sono responsabili del 40% del consumo di energia globale. Un’opportunità per il sistema delle costruzioni che, in questo momento, vive una situazione stagnante – spiega Gianluca Salvatori, presidente Progetto Manifattura. Le nuove frontiere verdi sono una sfida da cogliere, se si vuole affrontare una rinnovata politica del costruito, ispirata ai principi dell’eco-sostenibilità. RE+build è un momento di confronto per dare vita a una rivoluzione immobiliare e stabilire strategie di lungo termine con l’obiettivo di ridurre i consumi e liberare risorse finanziarie da re-investire in pratiche di conduzione eco-sostenibile”.

Ciò che emerge dallo studio è che il naturale paradosso tra chi investe e chi guadagna è superato dal fatto che il mercato premia anche l’investitore. Infatti usualmente, l’investimento della riqualificazione (fatto dalla proprietà) è valutato sulla base dei risparmi di costi di gestione (risparmio che va all’affittuario). In realtà si tratta di una visione miope e i dati lo dimostrano. Chi investe in riqualificazione oltre a un risparmio energetico fino al 35%, ha un ritorno anche sulla gestione delle acque. Ritorno che lo studio ha dimostrato essere un aspetto altrettanto importante. Ma questi sono risparmi che vengono passati interamente all’affittuario: in che modo la proprietà guadagna?

Attraverso un processo di regressione statistica, che ha preso in considerazione immobili statunitensi dedicati agli uffici, emergono chiaramente i benefici anche per il proprietario immobiliare. I canoni di affitto che può praticare il proprietario aumentano e la probabilità che l’immobile resti sfitto diminuisce, così come diminuisce il turn over tra gli affittuari, che è un altro spauracchio finanziario e organizzativo per i proprietari.

Nella comparazione tra vecchi edifici riqualificati e vecchi edifici non riqualificati, a parità di altri fattori, gli affitti aumentano tra il 2 e il 6% ma se si considera anche la minore probabilità di averli sfitti per un certo periodo, gli affitti “effettivi” aumentano nell’ordine del 6-8%.

Sul prezzo di vendita si hanno analoghi risultati: gli edifici riqualificati vedono aumentare il valore  tra l’11 e il 13% rispetto a simili edifici non green.

“Lo studio che verrà presentato in sostanza conferma come il mercato riesca a valorizzare l’investimento molto più di quanto comunemente non si creda – continua Thomas Miorin, direttore Habitech. E il proprietario immobiliare in questa operazione, che è ovviamente positiva per l’ambiente, guadagna in modo consistente. Per esempio, per ogni dollaro risparmiato in costi energetici si ha un aumento degli affitti effettivi di 95 centesimi, ovvero il 95% del guadagno è passato all’investitore. Analogamente si dimostra come, quanto più la riqualificazione è consistente tanto più il guadagno cresce in modo più che proporzionale

Rispetto al mercato statunitense analizzato da Kok, gli immobili non green venduti tra il 2004 e il 2009 avrebbero avuto un valore maggiore di circa 11.1 milioni di dollari se fossero stati riqualificati. Gli investitori immobiliari, sembrano quindi premiare il minor rischio a cui sono sottoposti gli edifici commerciali in possesso di una certificazione che attesta l’avvenuta riqualificazione. 

“Il retrofit, come dimostra lo studio, è particolarmente interessante per le economie nelle quali il mercato non sta crescendo rapidamente – prosegue Gianni Lazzari, amministratore delegato Habitech – perché è proprio in una situazione di stagnazione che i vantaggi di riqualificare aumentano in quanto cresce la possibilità di differenziare l’immobile rispetto a quelli non riqualificati. E l’investimento, in termini di guadagni finanziari e minori rischi, è chiaramente riconosciuto dal mercato immobiliare”.

“In Italia, purtroppo, nonostante offerta e richiesta siano consistenti, si fatica a sviluppare progetti e creare investimenti – conclude Gianluca Salvatori, presidente Progetto Manifattura. RE+build si assume il compito di creare una comunità di interessi tecnico-finanziaria per incentivare lo sviluppo di un nuovo e dinamico segmento utile all’intero mercato edilizio”.