La Borsa dei Diritti Edificatori

Mentre in Consiglio Comunale è iniziata la discussione in merito all’approvazione del nuovo e tanto sospirato PGT, alla Camera di Commercio di Milano Giovedì 21 marzo si è svolto un convegno dedicato alla organizzazione della Borsa dei Diritti Edificatori, ovvero delle possibili ipotesi riguardo le modalità di scambio introdotte dallo strumento della perequazione.
Lo studio presentato è di fatto oggetto di una pubblicazione dal titolo: “La Libera circolazione dei diritti edificatori, nel Comune di Milano e altrove, urbanistica, diritto civile, diritto amministrativo, fiscalità, catasto, servizi al mercato”, a cura di Marcello De Carli, promosso da OSMI Borsa Immobiliare, edizione Franco Angeli, Urbanistica, che sarà in vendita nelle librerie tecniche da fine aprile.

Antonio Pastore, presidente OSMI Borsa Immobiliare, racconta come all’indomani dell’introduzione del principio di trasferibilità dei diritti edificatori sancito con la Legge Regionale Urbanistica 12/05, con l’allora assessore allo Sviluppo del Territorio Gianni Verga si fosse immaginato utile costituire una organizzazione che comunicasse al mercato le opportunità esistenti. Un ente terzo che si occupasse del mercato senza interessi diretti privati e nello stesso tempo non dipendente da chi si occupa della pianificazione. 
L’esito di quel ragionamento è rappresentato dal libro che si va a presentare e di cui ringrazia gli assessori che da allora si sono succeduti: Gianni Verga, Carlo Masseroli e Lucia De Cesaris.

Marcello De Carli, docente di pianificazione della Facoltà di Architettura Civile del Politecnico di Milano e coordinatore del lavoro edito da Franco Angeli ci introduce ai misteri della perequazione. La perequazione è una tecnica che persegue l’acquisizione dei terreni necessari ai servizi pubblici  e nello stesso tempo riconosce un equo indice per il proprietario, a superamento delle difficoltà non solo di diritto poste negli anni allo strumento dell’esproprio. Già nell’85 si inizia ad utilizzare come strumento di acquisizione per i grandi comparti oggetto di Piani di Lottizzazione e successivamente nei Piani Integrati.
Come strumento del PGT, è bene distinguere il diritto edificatorio dalla edificabilità del terreno in oggetto, e dallo studio compiuto emergono criticità soprattutto in merito al frazionamento delle aree a servizio, la dove l’introduzione della “perequazione sconfinata”, anche nel tessuto urbano consolidato, moltiplica i diritti edificatori in circolazione. A milano sono circa 1,7 milioni di mq che dovranno atterrare su aree terze, e il regime fiscale che dovrà regolare i terreni con e senza diritti edificatori.

Domenico de Stefano, Presidente Consiglio Notarile di Milano e per l’occasione moderatore del tavolo di lavoro, sottolinea la buona riuscita dell’assemblaggio di competenze molto diverse tra loro. Il tema è la tracciabilità dei Diritti Edificatori e la verifica tecnica di questi. La legge 12/05 parla di Registro, a discrezione del Comune, che pubblicizza la commerciabilità dei Diritti Edificatori, a sfruttamento del territorio. Scambi e contratti che devono essere dinamici e sicuri. Quindi pone il problema di come e dove  questi avvengano. Infine a quale regime fiscale sono subordinati.
Definizione dei DE: I notai conoscono la cessione di cubatura, ma i diritti edificatori assomigliano di più ad un diritto di servitù che a un diritto di superficie. Inoltre il fatto che siano regolati da una legge regionale e non nazionale induce ulteriore confusione.  I Diritti Edificatori sono scissi dalla superficie specifica, “Bene della vita” che promana da un’area, ma sono immateriali.
Scambio: trattandosi di beni immateriali non son localizzati e per commercializzarli si prescinde dal luogo. Per questo si è parlato di Borsa, dove vi saranno contratti leggeri e non rogiti.
Strumenti: per il decollo/volo/atterraggio il Codice Civile riconosce tecniche contrattuali consolidate. I Diritti Edificatori sono un Bene in senso tecnico: la loro qualità dipende da chi li usa, come il bisturi e la baionetta.

Maurangelo Rana, Avvocato ed esperto Tributario, in merito al Regime fiscale dei diritti edificatori non vede norma di riferimento, che così come per le pertinenze e i fabbricati rurali non hanno definizione fiscale.Ma sarà determinante regolamentarli, anche attraverso il contributo del Catasto.

E proprio di questo l’ing. Martino Brambilla ci parlka, illustrando come l’identificazione dei diritti edificatori possa passare proprio attraverso il dato catastale. All’atto di presentazione del progetto si pone il vincolo sui diritti edificatori dell’area, che una volta completato spariscono.
È possibile sfruttare il sistema catastale per attuare l’inventario dei Diritti Edificatori creando una nuova voce di categoria fittizia, e la doppia identità catastale –terreni e fabbricati- permetterà di aggiornarne anche il regime fiscale. Che naturalmente sarà diverso per i terreni con o senza diritti edificatori.

L’avv. Alessandra Bazzani, civilista, divide le aree con diritti –tutte- da quelle trasformate –alcune-, riguardo le quali il pianificatore affida qualifiche esercitando il proprio potere conformativo, cui il privato ha facoltà di partecipare. proprio in questo meccanismo partecipativo sta il superamento dello strumento dell’esproprio.
La perequazione garantisce l’eguaglianza delle proprietà fondiarie sia in termini di diritti che di oneri di urbanizzazione e dotazione di servizi.
Sia la legge urbanistica regionale –LR12/05 art.11- che il Piano delle regole –art.9- del PGT Milanese sottolineano il carattere volontaristico dell’attuazione del Piano dei Servizi.

Marcello de Carli quindi introduce il secondo tema dell'incontro, riguardo la costituzione della Borsa: essa deve essere la “vetrina” di tutti i Diritti edificatori disponibili –necessariamente unica- in cui si erogano servizi di negoziazione, anche elettronica, e si agisce, attraverso vendita ed acquisto.

Paolo Alberoni, gestore di un Private Equity e Merchant Banker ne sa qualcosa di Borsa. Trattandosi di uno scambio tra operatori, viene demandata ai mediatori la procedura di vendita. Il prezzo come media di mercato tra domanda e offerta vedrà in azione sia developer che speculatori. La negoziazione riguarda:

• aree a pertinenza indiretta, ovvero con diritti edificatori ma destinate a servizi

• aree a pertinenza diretta, edificabili e dotate o meno di diritti edificatori

• diritti edificatori separati dalle aree che li hanno generati (aerei)

Introduce poi per i transiti un Ente Manutenzione Terreni, deputato a tenerne cura fintanto che sono a disposizione del ‘montetitoli’.

Ad aprire la terza ed ultima parte del convegno di dibattito un intervento registrato dell’assessore Lucia De Cesaris, impossibilitata a presenziare, ricorda che gia a gennaio 2011 la giunta si era pronunciata riguardo la costituzione di una Agenzia partecipata e del Registro dei Diritti edificatori. La proposta della Camera di Commercio viene valutata. Rimane il problema di coordinamento con altri istituti, non ultimo l’imu che ancora non sappiamo come verrà designata, in cui è evidente il coinvolgimento dell’agenzia del territorio.
Assicura che il diritto edificatorio nasce, esiste e muore, senza possibilità che si rigeneri, stravolgendo la funzione perequativa. Funzione che verrà incentivata la dove si garantirà alla città pubblica servizi ed edilizia sociale.

Piergiorgio Vitillo, Urbanista al Politecnico di Milano nonché membro della Consulta tecnica che ha predisposto le risposte alle osservazioni su cui la giunta ha voluto risposte più capillari rispetto la precedente, si esprime in 4 punti:

• la perequazione serve ad acquisire aree da parte del pubblico senza i denari che non ha

• è necessario avere un’idea di città e con essa non abusare dei diritti edificatori. Si esclude una perequazione di finanza. Le resistenze dei territori sono di qualità –aree che non è opportuno subordinare a modifiche morfologiche- e di sostenibilità –anche da parte del mercato immobiliare. Ricorda che negli ultimi 25 anni si sono costruiti 5 milioni mq di slp, e che solo il parco sud ne determinava 3,5 su un totale di 12 milioni. Un ridimensionamento appariva dunque necessario.

• la città non è piattaforma indifferente

• negli ultimi PII o PRU la mediocre qualità insediativa non si è espressa a livello europeo.

L’avv. Guido Bardelli, consigliere OSMI, afferma che la perequazione oltre che per il pubblico, nasce per restituire diritti al proprietario. Di fronte ad una città vecchia (oltre 70% del patrimonio milanese è obsoleto) ed alla necessità di rinnovamento il pubblico deve accettare inesorabilmente partnership con il privato.

Gli risponde Vitillo riconoscendo l’utilità della perequazione, ma è noto che il prezzo degli immobili non sta al regime di concorrenza, non essendo un mercato perfetto.

Marco Dettori  del comitato di presidenza di Assimpredil ANCE, è scettico sulla finanziarizzazione, poiché le transazioni le fa il mercato (?). E ricorda a Vitillo che la qualità del progetto è consumata dai tempi di realizzazione imposti dalla prassi amministrativa, che non riconosce alcuna dignità dell’investimento. È necessaria maggior flessibilità per riqualificare l’investimento, come avvenuto nelle grandi città europee.

Dal pubblico Roberto Camagni sottolinea quanto il passaggio da una perequazione localizzata, in cui sappiamo dove nascono i diritti edificatori e dove atterrano, nella perequazione sconfinata non sapere dove atterra significa non conoscerne il valore. Poiché 1mq acquisito a quarto oggiaro non vale 1mq di piazza duomo.
Inoltre segnala 3 effetti esiziali:

• una borsa che tratta un solo titolo non esiste: chiamatela lotteria piuttosto

• la trasparenza non può esserci se non sappiamo dove i diritti atterreranno

• mentre i diritti sono in volo, come si tassano

attenzione ai potenziali abusi e corruzione che ne conseguirebbe.
Le risposte che lui vede possono essere diverse: limitare le aree di atterraggio in zone/fasce omogenee, oppure stabilire concambi tra aree non omogenee, come è stato fatto a Roma, e allora la borsa tratta anche altri articoli.

Risponde Marcello De Carli proponendo un sistema ancora più interessante, ovvero mettendo in relazione il diritto edificatorio al valore immobiliare della zona, dividendo cioè il mq per il valore della zona in cui atterrano. Se in piazza duomo il valore è 7 volte il mq di della periferia, andrà diviso per 7.

Dal pubblico un funzionario emiliano chiede se non si debba conoscere ciò in cui si trasforma il diritto venduto? O se non dare una durata al diritto. Marco Dettori si chiede chi ha la podestà di deciderne la scadenza? Esistono procedure negoziate proprio per questo.  Ma solleva un ulteriore questione: si può forse pretendere che il privato prima di affidare i propri diritti edificatori in borsa  proceda alla bonifica dei propri terreni?

La strada è ancora lunga.

Francesco de Agostini